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May 24, 2023

Conversões: do espaço do escritório para “o que você precisar”

Por Mike Ogasapian Entramos agora em um período de desconforto palpável e

Por Mike Ogasapian

Agora entramos em um período de desconforto e incerteza palpável no mercado de escritórios na Grande Boston e em todo o mundo. Uma nova pesquisa afirmou recentemente que cerca de 1,4 bilhão de pés quadrados de escritórios estarão obsoletos até 2030. Em áreas urbanas, algumas cidades consideraram o rezoneamento para permitir a conversão residencial, mas a capacidade de conversão é limitada, pois as grandes lajes quadradas criam unidades longas e estreitas com muito pouca linha de janela. Isso faz com que proprietários, credores e municípios locais se perguntem a mesma coisa: o que fazemos com todo esse espaço vazio?

Para assistir a uma entrevista em vídeo sobre conversões, clique aqui ou na imagem abaixo.

Para entender para onde o mercado de escritórios está indo, devemos primeiro analisar qual dinâmica levou ao atual excesso de oferta aqui na Grande Boston. Dentro da I-495 hoje, o fornecimento de escritórios de Boston totaliza aproximadamente 110 milhões de pés quadrados e, disso, cerca de um terço foi construído depois de 1995. A crise de poupança e empréstimo do início dos anos 1990 deu lugar a uma demanda de escritórios sem precedentes durante a era pontocom. e causou grande parte do excesso de oferta que vemos hoje.

Ironicamente, a internet tem sido o motor do excesso de oferta em ambas as extremidades do ciclo, alimentando a alta demanda que levou ao excesso de produção durante a era pontocom e agora é a principal causa da falta de demanda graças ao advento do Zoom e do Microsoft Teams. Agora, os trabalhadores habilitados digitalmente podem operar em praticamente qualquer lugar, e a tendência de trabalho remoto e híbrido fez com que os usuários de escritório reduzissem o tamanho e optassem por espaços menores e aluguéis de prazo mais curto. A internet dá, a internet tira.

Os desenvolvedores e proprietários de escritórios da Grande Boston sabem disso desde antes da pandemia, já que a ocupação de escritórios suburbanos tem sido historicamente entre 83-85% nas últimas três décadas. O modelo de trabalho em casa simplesmente acelerou a tendência para os maiores usuários do escritório: empresas de tecnologia. O impacto duradouro exigirá que grande parte do estoque existente seja reposicionado em algo totalmente diferente.

A conversão de prédios de escritórios em espaço de laboratório tem sido uma tendência crescente. Somente no submercado 128 Central, mais de 12,8 milhões de pés quadrados de escritórios existentes foram convertidos em laboratório desde 2018 (Fonte: RWHolmes). Prédios de escritórios construídos para empresas de tecnologia nos anos 90 e início dos anos 2000 geralmente exigiam muita energia para salas de servidores, docas de carregamento para enviar software que talvez precisasse sair por meio de discos físicos e espaçamento de deck a deck para permitir o fluxo de ar em áreas de escritório abertas que já foram repletos de cubículos de trabalhadores - todos esses atributos forneceram infraestrutura que agora pode ser utilizada para fornecer espaço pronto para o laboratório.

A conversão de laboratório em larga escala vem ganhando notoriedade há algum tempo, com contratos de arrendamento acima de 20.000 SF acontecendo em um ritmo rápido até o final de 2022. Isso parece ter diminuído por enquanto devido à incerteza nos mercados de capitais, mas ainda há alta demanda na faixa de 5.000 a 15.000 SF para usuários de laboratório em uma escala mais leve. Essa conversão em menor escala tornou-se outra opção viável para proprietários de escritórios. Vários negócios aconteceram em 2023 nesta faixa de tamanho até agora, incluindo Blue Martin Labs convertendo um antigo escritório do Departamento de Receita do Estado em um laboratório de cultura de sangue e tecidos no 100 Trade Center em Woburn e Quantum Diamond convertendo um espaço semelhante em espaço de laboratório leve em 1466 Main Street em Waltham.

Alternativamente, a demanda por espaço flexível para uma variedade de usos tem crescido constantemente nos últimos cinco anos. Usos como fabricação leve, pesquisa e desenvolvimento não laboratoriais, montagem leve e armazenamento limpo (produtos como dispositivos médicos) tiveram dificuldade em encontrar espaço útil na Grande Boston. Muitos prédios de escritórios podem ser facilmente convertidos para esse tipo de uso, principalmente porque têm temperatura totalmente controlada, em oposição a grande parte do mercado flexível de um andar, que é apenas aquecido e não resfriado.

A conversão de espaço de escritório para uso flexível é simples se o edifício tiver ampla energia e acesso de carga. Em alguns casos, os proprietários optaram por instalar um elevador de carga ou criar mais docas de carga para atrair usuários para os andares superiores e permitir a subdivisão. O maior grupo de inquilinos nessa faixa de tamanho tende a variar entre 10.000 e 30.000 SF. Muitos prédios de escritórios da Grande Boston têm pisos variando entre 50.000 e 60.000 SF. Os usuários não exigem quase a quantidade de ajustes que os usuários de laboratório precisam, e o trabalho normalmente envolve a entrega de um espaço aberto com ladrilho VCT e a remoção da grade do teto em 60-80% do espaço.